Eine Photovoltaikanlage, die du noch in diesem Jahr ans Netz bringst, tut zwei Dinge gleichzeitig: Sie senkt deinen Stromkostenaufwand und sie schreibt einen gesetzlich gesicherten Einnahmestrom in dein Haus – für volle 20 Jahre. Das klingt nach einem rein technischen Vorteil, ist aber auch ein handfestes Bewertungsthema: Notare, Gutachter und Käufer schauen bei Bestandsimmobilien zunehmend genau hin, ob eine Anlage noch unter der alten, garantierten Vergütung läuft oder ob sie nach den Regeln einer möglichen EEG-Reform 2027 betrieben wird. Der Unterschied kann den Verkehrswert deines Hauses spürbar beeinflussen.
Was der aktuelle EEG-Entwurf bedeutet
Das Bundeskabinett hat am 29. Juli 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Einspeisevergütung für neue Photovoltaikanlagen grundlegend verändern soll. Nach aktuellem Stand soll die feste, 20 Jahre laufende Einspeisevergütung für Anlagen, die ab 2027 in Betrieb gehen, wegfallen. Stattdessen werden marktnahe Modelle diskutiert, bei denen die Vergütung stärker schwankt und deutlich niedriger ausfallen kann.
Wichtig: Anlagen, die noch 2026 in Betrieb genommen werden, erhalten die aktuelle Einspeisevergütung für die vollen 20 Jahre. Dieser Bestandsschutz ist gesetzlich verankert und gilt unabhängig davon, was der Bundestag im Herbst beschließt. Bestehende Anlagen verlieren ihre bereits zugesagte Vergütung in keinem der diskutierten Szenarien.
Warum der Vergütungsanspruch den Verkehrswert beeinflusst
Wenn du dein Haus irgendwann verkaufst, wird ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln. Er schaut dabei nicht nur auf Lage, Größe und Bausubstanz, sondern auch auf dauerhafte Einnahmen und Kosteneinsparungen, die an das Gebäude gebunden sind. Eine PV-Anlage mit gesicherter Einspeisevergütung gehört genau in diese Kategorie.
Eine PV-Anlage mit 20 Jahren Einspeisevergütung ist für den Gutachter keine Haustechnik, sie ist eine eingebaute Einnahmequelle.
Konkret fließt der Vergütungsanspruch auf zwei Wegen in die Bewertung ein:
Der Ertragswertansatz
Immobiliengutachter nutzen beim Ertragswertverfahren Methoden, die zukünftige Erträge auf den heutigen Wert herunterrechnen (sogenannte Diskontierung). Eine Anlage, die noch 12 oder 15 Jahre garantierte Einnahmen aus Einspeisung plus Eigenverbrauchsersparnis liefert, erzeugt einen positiven Barwert. Dieser Barwert erhöht den angesetzten Wert des Gebäudes. Je länger die Restlaufzeit der Vergütung zum Zeitpunkt des Verkaufs, desto höher fällt dieser Aufschlag aus.
Der Sachwertansatz
Beim Sachwertverfahren werden dagegen Zeitwert und technischer Zustand der Anlage bewertet. Hier fließt ein, was eine gleichwertige Anlage heute kosten würde, abzüglich der bereits verstrichenen Nutzungsdauer. Eine Anlage unter Bestandsschutz hat dabei einen zusätzlichen immateriellen Vorzug: Ihr zugesicherter Vergütungsstatus kann im Kaufvertrag explizit als werterhöhendes Merkmal ausgewiesen werden.
Was Notare beim Kaufvertrag festhalten
Beim Hausverkauf regelt der notarielle Kaufvertrag, was alles mitverkauft wird. PV-Anlagen gelten als wesentliche Bestandteile des Grundstücks, sobald sie dauerhaft montiert und ans Netz angeschlossen sind. Das bedeutet: Sie gehen automatisch mit dem Grundstück auf den Käufer über, sofern nichts anderes vereinbart wird.
Notare empfehlen, im Kaufvertrag folgende Punkte ausdrücklich zu dokumentieren:
- Inbetriebnahmedatum der Anlage, damit der Bestandsschutz der Vergütung klar belegt ist
- Laufzeit und Höhe der Einspeisevergütung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (aus dem Netzanschlussvertrag)
- Einspeisemenge und Eigenverbrauchsquote der letzten ein bis drei Jahre als Grundlage für die Ertragsbewertung
- Übergabe des Einspeisevertrags und Klärung mit dem Netzbetreiber, ob und wie der Vertrag auf den Käufer umgeschrieben wird
- Anlagenkomponenten: Wechselrichter, Speichersystem, Zähleranlage, Monitoring-System
Der Unterschied zwischen 2026 und 2027 in Euro gedacht
Stell dir zwei baugleiche Häuser in Bensheim oder Heppenheim nebeneinander vor. Beide haben eine 10-kWp-Anlage auf dem Dach. Das eine Haus hat die Anlage im Herbst 2026 in Betrieb genommen und erhält 20 Jahre lang eine garantierte, feste Einspeisevergütung. Das andere Haus kommt mit einer Anlage, die Anfang 2027 unter einem neuen, marktnahen Modell in Betrieb gegangen ist und deren Vergütung stärker schwankt und im Erwartungswert niedriger liegt.
Ein Gutachter, der beide Objekte vergleicht, wird dem Bestandsschutz-Haus einen messbaren Aufschlag zuschreiben. Wie hoch dieser ist, hängt von der Restlaufzeit, der Vergütungshöhe, dem Eigenverbrauchsanteil und dem angewandten Verfahren ab. Eine pauschale Zahl lässt sich seriös nicht nennen, aber die Richtung ist eindeutig: Planbarkeit und Garantie haben in der Immobilienbewertung einen Wert.
Eigenverbrauch bleibt der stärkste Hebel
Unabhängig von der Einspeisevergütung ist der Eigenverbrauch seit Jahren der wirtschaftlich wichtigste Faktor einer PV-Anlage. Wer Solarstrom selbst nutzt, spart den aktuellen Einkaufspreis aus dem Netz. Je mehr Strom du selbst verbrauchst, desto weniger hängt deine Wirtschaftlichkeit von Vergütungssätzen ab, die sich ändern können.
Für Häuser in der Bergstraßen-Region, wo die Solarstrahlung typischerweise zu den höchsten in ganz Deutschland gehört, ist der Eigenverbrauch besonders attraktiv. Ein Stromspeicher erhöht die Eigenverbrauchsquote deutlich, weil er überschüssigen Mittagsstrom für den Abend vorhält. In Kombination mit einer Wärmepumpe oder einer Wallbox lässt sich der Eigenverbrauchsanteil weiter steigern.
Auch beim Hausverkauf ist eine hohe Eigenverbrauchsquote ein Argument: Ein Käufer, der niedrige Stromkosten und eine Anlage mit langem Vergütungshorizont übernimmt, zahlt dafür mehr als für ein Haus ohne diese Vorteile.
Zeitplanung: Warum jetzt handeln wichtig ist
Zwischen der Entscheidung für eine PV-Anlage und der tatsächlichen Inbetriebnahme liegen typischerweise mehrere Wochen, oft auch Monate. Netzanmeldung, Genehmigungen, Lieferzeiten und Installationskapazitäten der Betriebe brauchen Zeit. Wer sich den Bestandsschutz für 2026 sichern möchte, sollte jetzt starten, nicht erst im Oktober oder November.
Mit dem Ertragsrechner von Serious Solar kannst du schnell einschätzen, was eine Anlage auf deinem Dach in der Region leisten würde. Das gibt dir eine erste Grundlage für das Gespräch mit dem Gutachter und für deinen eigenen Wirtschaftlichkeitsplan.
Wenn du Fragen zur Planung, zur Anmeldung oder zur konkreten Umsetzung hast, sprich uns gerne an. Serious Solar berät Hausbesitzer in der gesamten Region Bergstraße, Odenwald und Rhein-Neckar kostenlos und ohne Verkaufsdruck. Gemeinsam schauen wir, was für dein Dach und deine Situation sinnvoll ist. Jetzt Kontakt aufnehmen.
Häufige Fragen
Steigert eine PV-Anlage wirklich den Verkehrswert meines Hauses?
Ja, eine funktionierende PV-Anlage mit gesicherter Einspeisevergütung erhöht den Verkehrswert nachweisbar. Gutachter berücksichtigen sowohl den Zeitwert der Anlage als auch den Barwert der zukünftigen Erträge aus Einspeisung und Eigenverbrauchsersparnis. Je länger die Restlaufzeit der garantierten Vergütung, desto höher der Aufschlag.
Was passiert mit meinem Einspeisevertrag, wenn ich das Haus verkaufe?
Die PV-Anlage geht als wesentlicher Gebäudebestandteil automatisch auf den Käufer über. Der Einspeisevertrag ist jedoch an den ursprünglichen Anlagenbetreiber geknüpft und muss mit dem Netzbetreiber auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Notare sollten diesen Punkt ausdrücklich im Kaufvertrag regeln.
Verliere ich meine Einspeisevergütung, wenn der neue EEG-Entwurf beschlossen wird?
Nein. Anlagen, die bereits in Betrieb sind, genießen Bestandsschutz. Der aktuelle EEG-Entwurf sieht vor, die garantierte Vergütung nur für neue Anlagen ab 2027 zu ändern. Bestehende Anlagen behalten ihre zugesagte Vergütung für die volle Laufzeit von 20 Jahren.
Wie rechnen Gutachter die Einspeisevergütung in den Verkehrswert ein?
Gutachter nutzen je nach Verfahren den Ertragswert- oder den Sachwertansatz. Beim Ertragswertverfahren werden zukünftige Einnahmen auf den heutigen Wert diskontiert. Beim Sachwertverfahren fließen Zeitwert und technischer Zustand ein. In beiden Fällen kann eine Anlage unter Bestandsschutz einen messbaren Aufschlag gegenüber einer Anlage ohne gesicherte Vergütung erzielen.
Was muss der Notar beim Hausverkauf mit PV-Anlage beachten?
Der Notar sollte im Kaufvertrag das Inbetriebnahmedatum, die Laufzeit der Einspeisevergütung, alle Anlagenkomponenten und die Übergabe des Einspeisevertrags festhalten. Außerdem sollte geklärt sein, wer die Umschreibung beim Netzbetreiber vornimmt und welche Ertragsdaten der Bewertung zugrunde liegen.
Wie lange dauert es, eine PV-Anlage noch 2026 in Betrieb zu nehmen?
Von der Entscheidung bis zur Inbetriebnahme vergehen typischerweise mehrere Wochen bis Monate. Netzanmeldung, eventuelle Genehmigungen, Materialbeschaffung und Installationstermine brauchen Zeit. Wer den Bestandsschutz für 2026 noch nutzen möchte, sollte so schnell wie möglich mit der Planung beginnen und nicht bis zum Herbst warten.
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